Izvadak iz Općih uvjeta poslovanja Specto Nekretnine d.o.o. — odjeljak IX. Cjenik je sastavni dio Općih uvjeta poslovanja i pojedinačnog Ugovora o posredovanju.

IX. Cjenik, posrednička naknada i troškovi

1. Opća pravila Cjenika

Ovaj Cjenik primjenjuje se od 07. srpnja 2026. godine i sastavni je dio ovih Općih uvjeta. Pri sklapanju pojedinog Ugovora primjenjuje se Cjenik koji vrijedi na dan sklapanja Ugovora, s naznačenim datumom i godinom, a kojeg potpisuju Posrednik i Nalogodavac odnosno Treća osoba.
Visina Naknade određuje se pojedinačnim Ugovorom, u okviru najviših iznosa utvrđenih ovim Cjenikom. Ugovor mora jasno odrediti točan iznos ili postotak Naknade, porez na dodanu vrijednost, obveznika plaćanja, trenutak stjecanja prava na Naknadu i rok njezina plaćanja.
Svi iznosi i postoci u ovom Cjeniku iskazani su bez poreza na dodanu vrijednost (PDV) te se uvećavaju za PDV sukladno važećim propisima.
Posredničku naknadu plaća isključivo osoba koja je s Posrednikom sklopila pisani Ugovor o posredovanju i koja je tim Ugovorom određena kao obveznik plaćanja. Posrednik ne smije naplatiti Naknadu od Treće osobe koja u pravnom poslu stječe ulogu kupca, najmoprimca, zakupnika ili drugog sudionika, a nije s Posrednikom sklopila zaseban pisani Ugovor o posredovanju.

2. Posredničke naknade

Posredovanje pri prodaji nekretnine – ako je prodavatelj Nalogodavac Posrednika, Naknada iznosi do 6% ugovorene kupoprodajne cijene, uvećano za PDV.
Posredovanje pri kupnji nekretnine – ako je kupac Nalogodavac Posrednika, Naknada iznosi do 6% ugovorene kupoprodajne cijene, uvećano za PDV.
Posredovanje pri davanju nekretnine u najam ili zakup – ako je najmodavac odnosno zakupodavac Nalogodavac Posrednika, Naknada iznosi:
– za ugovore sklopljene na razdoblje kraće od 36 mjeseci – do 100% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine, uvećano za PDV;
– za ugovore sklopljene na razdoblje od 36 mjeseci ili dulje – do 150% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine, uvećano za PDV.
Posredovanje pri uzimanju nekretnine u najam ili zakup – ako je najmoprimac odnosno zakupnik Nalogodavac Posrednika, Naknada iznosi:
– za ugovore sklopljene na razdoblje kraće od 36 mjeseci – do 100% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine, uvećano za PDV;
– za ugovore sklopljene na razdoblje od 36 mjeseci ili dulje – do 150% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine, uvećano za PDV.
Za zamjenu nekretnina i druge pravne poslove visina Naknade određuje se pojedinačnim Ugovorom prema vrijednosti pravnog posla i opsegu ugovorenih usluga, pri čemu se na odgovarajući način primjenjuju najviši iznosi za kupoprodaju, osim ako je u važećem Cjeniku izričito određena posebna naknada.

3. Poslovi obuhvaćeni posredničkom naknadom

Naknada obuhvaća redovne poslove posredovanja ugovorene za pojedinu vrstu posredovanja. U svim vrstama posredovanja osnovni poslovi obvezatno obuhvaćaju povezivanje Nalogodavca i Treće osobe, provjeravanje stanja nekretnine u opsegu propisanom Zakonom i uobičajenom za djelatnost Posrednika te pripremne radnje za sklapanje pravnog posla.
Kod prodaje i davanja u najam ili zakup Naknada osobito obuhvaća upoznavanje Nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine, pribavljanje i uvid u isprave, pripremu nekretnine za tržište, fotografiranje i izradu oglasa, oglašavanje, komunikaciju sa zainteresiranim osobama, organizaciju razgledavanja, vođenje evidencije razgleda, sudjelovanje u pregovorima i pravodobno obavještavanje Nalogodavca o okolnostima važnim za sklapanje posla.
Kod kupnje i uzimanja u najam ili zakup Naknada osobito obuhvaća utvrđivanje kriterija Nalogodavca, pretraživanje i predstavljanje odgovarajućih nekretnina, povezivanje s vlasnikom ili njegovim posrednikom, organizaciju razgledavanja, uvid u dostupne isprave i javne evidencije, upozoravanje na uočene pravne i tehničke okolnosti, komunikaciju s drugom stranom te sudjelovanje u pregovorima i pripremnim radnjama.
U Naknadu su, u opsegu ugovorenom Ugovorom, uključeni i čuvanje poslovne tajne, zaštita osobnih podataka, provjera namjene zemljišta kada je predmet posredovanja zemljište, upoznavanje Nalogodavca s obvezama prema propisima o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma te postupanje s povećanom pažnjom prema pravilima struke i običajima.
Naknada ne uključuje pravno savjetovanje ni sastavljanje isprava koje prema propisima obavljaju odvjetnici, javni bilježnici ili druge ovlaštene osobe, formalnu procjenu vrijednosti, geodetske usluge, energetsko certificiranje, prijevode, porezno savjetovanje, ishođenje dozvola, rješavanje imovinskopravnih odnosa ni uređivanje zemljišnoknjižnog ili katastarskog stanja, osim ako je pojedina usluga posebno i dopušteno ugovorena.

4. Posredovanje za obje ugovorne strane

Posrednik može u vezi s istom nekretninom posredovati i naplatiti Naknadu od obje ugovorne strane samo ako je sa svakom stranom sklopio zaseban pisani Ugovor o posredovanju. Prije sklapanja Ugovora Posrednik je dužan obje ugovorne strane pisanim putem upoznati s visinom pojedinačnih Naknada i njihovim ukupnim iznosom.
Kupoprodaja i zamjena – najviši ukupni iznos Naknada koje Posrednik može naplatiti od svih Nalogodavaca za istu nekretninu iznosi 6% ugovorene kupoprodajne cijene odnosno vrijednosti pravnog posla, uvećano za PDV.
Ako Posrednik za istu nekretninu ima Ugovore s dva Nalogodavca i oba su određena kao obveznici plaćanja, zbroj njihovih Naknada ne smije prijeći navedeni najviši ukupni iznos. Ako Posrednik ima Ugovore s dva Nalogodavca, ali je ugovoreno da Naknadu plaća samo jedna strana, toj strani može naplatiti najviše polovicu najvišeg ukupnog iznosa, odnosno najviše 3% vrijednosti pravnog posla, uvećano za PDV.
Najam i zakup – najviši ukupni iznos Naknada koje Posrednik može naplatiti od svih Nalogodavaca za istu nekretninu iznosi 300% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine uvećano za PDV.
Ako Posrednik za istu nekretninu ima Ugovore s dva Nalogodavca i oba plaćaju Naknadu, njihov zbroj ne smije prijeći navedeni najviši ukupni iznos. Ako Posrednik ima Ugovore s dva Nalogodavca, ali Naknadu plaća samo jedna strana, toj strani može naplatiti najviše polovicu primjenjivog najvišeg ukupnog iznosa.

5. Dodatne usluge i troškovi

Dodatne usluge koje nisu obuhvaćene osnovnim posredovanjem, a koje Posrednik izravno obavlja na pisani zahtjev Nalogodavca, naplaćuju se po satnici od 50,00 EUR, uvećano za PDV, uz prethodni pisani dogovor o vrsti usluge, procijenjenom opsegu, visini ili načinu izračuna troška i obvezniku plaćanja.
Uz naknadu za utrošenu satnicu Nalogodavac je dužan naknaditi stvarne i dokumentirane izdatke potrebne za obavljanje dodatne usluge samo ako je takva obveza prethodno i izričito ugovorena.
Troškovi odvjetnika, javnih bilježnika, sudskih i upravnih pristojbi, poreza, geodetskih usluga, ovlaštenih procjenitelja, energetskih certifikatora, prevoditelja, arhitekata, inženjera i drugih trećih osoba nisu uključeni u Naknadu ni satnicu Posrednika, osim ako je Ugovorom izričito određeno drukčije. Ugovor mora sadržavati vrstu i visinu poznatih dodatnih troškova odnosno način njihova izračuna i obveznika plaćanja.

6. Stjecanje prava na Naknadu i dospijeće

Posrednik stječe pravo na Naknadu tek nakon sklapanja pravnog posla za koji je posredovao. Ugovorom se može izričito ugovoriti da pravo na Naknadu nastaje već sklapanjem predugovora. Posrednik ne smije zahtijevati djelomično ili potpuno plaćanje Naknade unaprijed, odnosno prije sklapanja posredovanog ugovora ili predugovora na kojem je ugovoreno stjecanje prava na Naknadu.
Ako Ugovorom nije drukčije određeno, Naknada dospijeva na dan sklapanja glavnog ugovora. Ako je izričito ugovoreno da pravo na Naknadu nastaje sklapanjem predugovora, Naknada dospijeva na dan sklapanja predugovora ili u obrocima i rokovima posebno određenima Ugovorom, ali ni u kojem slučaju prije nastanka prava na Naknadu.
Ako posredovani pravni posao uključuje predugovor i glavni ugovor, ugovorne strane mogu ugovoriti plaćanje Naknade u dva dijela, od kojih prvi dospijeva nakon sklapanja predugovora, a drugi nakon sklapanja glavnog ugovora. Isplata kapare, predujma ili dijela cijene može biti ugovoreni datum dospijeća samo ako je pravo na Naknadu već nastalo sklapanjem predugovora ili glavnog ugovora.
Naknadni raskid, neispunjenje ili odustanak od posredovanog predugovora ili ugovora ne utječe na već nastalo pravo Posrednika na Naknadu, osim ako je razlog prestanka pravnog posla posljedica povrede obveze Posrednika ili je Ugovorom za Nalogodavca ugovoreno povoljnije.
Nalogodavac je dužan platiti Naknadu i kada s Trećom osobom s kojom ga je Posrednik doveo u vezu sklopi drugi pravni posao kojim se postiže ista gospodarska svrha kao posredovanim poslom ili čiji je predmet ista nekretnina, pod uvjetom da je takav posao izravna posljedica Posrednikova djelovanja. Naknada se tada određuje prema stvarnoj vrijednosti sklopljenog pravnog posla i ugovorenoj stopi, u okviru ovog Cjenika.
Smatra se da je Posrednik doveo Nalogodavca u vezu s Trećom osobom osobito ako je organizirao ili omogućio razgledavanje nekretnine, organizirao njihov sastanak ili pregovore, priopćio identitet ili kontakt Treće osobe odnosno omogućio identifikaciju točne nekretnine i osobe ovlaštene za sklapanje pravnog posla. Postojanje takve radnje ne isključuje obvezu Posrednika da dokaže uzročnu vezu između svog djelovanja i sklopljenog posla kada je ona sporna.
Posrednik nema pravo na Naknadu ako osobno sklopi s Nalogodavcem ugovor koji je bio predmet posredovanja ili ako takav ugovor s Nalogodavcem sklopi Agent koji je obavljao poslove posredovanja.
Ako bračni ili izvanbračni drug, potomak, roditelj, povezano društvo ili druga osoba povezana s Nalogodavcem sklopi posredovani pravni posao s Trećom osobom s kojom je Posrednik doveo Nalogodavca u vezu, Posrednik ima pravo na Naknadu samo ako iz okolnosti proizlazi da je takav posao izravna posljedica Posrednikova djelovanja i da je povezana osoba stvarno nastupila umjesto Nalogodavca ili radi zaobilaženja Ugovora.

7. Naknada štete i zabrana dvostruke naplate

Ako Nalogodavac povrijedi Ugovor ili ove Opće uvjete te zbog toga Posredniku nastane šteta, Posrednik ima pravo zahtijevati naknadu dokazane stvarne štete i izmakle koristi, pod uvjetom da dokaže povredu, nastanak i visinu štete te uzročnu vezu. Ukupan iznos naknade stvarne štete i izmakle koristi po osnovi svih povreda iz istog ugovornog odnosa ne može prijeći 3% cijene nekretnine iskazane u Ugovoru, odnosno posljednje cijene koju je Nalogodavac pisanim putem odobrio Posredniku.
Ako predmet posredovanja nije prodaja nekretnine i u Ugovoru nije iskazana cijena nekretnine, najviši iznos naknade štete mora se posebno odrediti Ugovorom na jasan i razmjeran način. Ako takvo ograničenje nije ugovoreno, primjenjuju se prisilni propisi, pri čemu ova odredba ne može služiti kao unaprijed ugovorena paušalna kazna.
Pravo na Naknadu, pravo na naknadu posebno ugovorenih stvarnih troškova i pravo na naknadu štete pravno su odvojeni zahtjevi. Posrednik nema pravo po više osnova naplatiti isti gubitak niti smije naplatiti Naknadu od osobe koja s njim nije sklopila pisani Ugovor o posredovanju.